Découvrez si votre situation vous permet d’acquérir le bien de vos rêves

✎  PERSONNALISATION

Un rapport de simulation détaillé basé sur vos fonds propres et vos revenus

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ? Comment est-elle calculée ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez obtenir auprès d’un établissement financier pour financer l’achat de votre bien immobilier.

Elle est calculée principalement sur la base de :

• Vos revenus (salaires, bonus, rentes, revenus locatifs, etc.),
• Vos charges régulières (crédits en cours, leasing, pensions alimentaires, etc.),
• Le prix du bien
• Le montant de l’apport que vous êtes en mesure d’investir.

Toutes les banques ne calculent pas exactement de la même manière. Certaines prennent en compte une partie de vos bonus ou revenus variables, d’autres pas. Certaines sont plus strictes pour les indépendants, qui doivent souvent justifier plusieurs années de revenus stables.

C’est pourquoi il est courant que deux établissements donnent des réponses différentes pour un même dossier. D’où l’importance de comparer plusieurs offres : au-delà du taux affiché, chaque banque a sa propre politique de risque et peut évaluer votre situation un peu différemment.

Cela dit, en Suisse, les établissements financiers appliquent une règle générale : vos frais hypothécaires (intérêts, amortissements et charges d’entretien estimées) ne doivent pas dépasser environ 33 % de vos revenus bruts ou 35% de vos revenus nets.

A combien devrait s’élever mon apport ?

En Suisse, les banques exigent généralement que vous apportiez au moins 20 % du prix du bien de votre poche. Cela signifie que si vous souhaitez acheter un logement à 1 million de francs, vous devez prévoir au minimum 200’000 CHF en fonds propres.

Petite subtilité : sur ces 20 %, au moins 10 % doivent venir de fonds propres « durs » (épargne, liquidité, 3ᵉ pilier, etc.). L’autre partie peut provenir de votre caisse de pension (2ᵉ pilier). C’est souvent une surprise pour les futurs acheteurs, car beaucoup pensent pouvoir financer la totalité de l’apport avec leur LPP.

Pour les biens de rendement, l’apport doit être légèrement supérieur : autours de 25%.

De plus, il faut prévoir des frais supplémentaires : frais de notaire, droits de mutation et éventuellement des frais bancaires. Ces frais varient selon les cantons mais représentent en général 5 % du prix du bien.

Comment faire évoluer votre capacité d’emprunt si elle n’est pas suffisante aujourd’hui ?

Votre capacité d’emprunt peut évoluer au fil de votre vie. Elle augmente généralement avec la progression de vos revenus ou l’accumulation d’épargne et elle peut diminuer en cas de nouvelles charges financières (autres crédits, pension alimentaire, etc.), si vos revenus baissent ou selon votre âge (dès 50 ans).

Pour augmenter votre capacité à emprunter, plusieurs leviers existent :

• Augmenter vos fonds propres, par exemple en épargnant davantage, en utilisant une partie de votre 2ᵉ ou 3ᵉ pilier, ou encore en bénéficiant d’un don ou d’un héritage.
• Réduisez vos dettes et charges fixes, car moins vous avez de crédits (leasing, cartes de crédit, prêts personnels), plus la banque considère que vous êtes solvable.
• Dans certains cas, acheter un bien légèrement moins cher ou en copropriété peut aussi suffire à rendre votre projet viable.
• Enfin, vous pouvez tout simplement décider de reporter votre achat de quelques années, le temps de stabiliser ou d’augmenter vos revenus.

Bref la capacité d’emprunt n’est pas figée. Avec un peu de préparation et une bonne stratégie, elle peut évoluer favorablement.

Simuler son prêt : les avantages.

Faire une simulation représente un gain de temps et d’énergie considérable, encore plus si vous investissez dans un bien pour la première fois, car cette première évaluation de votre projet vous permettra :

• De quantifier rapidement votre budget d’achat et éliminer tout de suite les biens immobiliers qui ne vous seront pas accessibles,
• D’anticiper vos mensualités et vérifier leur compatibilité avec vos revenus,
• De gagner du temps dans vos recherches en ciblant les biens réellement finançables,
• De préparer un dossier solide pour vos démarches bancaires.

Chez hypothecaire.ch, notre calculateur vous offre en quelques minutes une vision claire et réaliste de votre capacité d’achat. C’est la première étape pour aborder votre projet immobilier en toute sérénité.

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